ما هي قاعدة الـ 50% في العقارات؟ دليل واضح للمبتدئين

إجابة سريعة: ما هي قاعدة الـ 50% في العقارات؟

قاعدة الـ 50% هي قاعدة عملية تقول إن مصاريف التشغيل، باستثناء الرهن العقاري أو خدمة الدين، تبلغ حوالي 50% من إجمالي دخل الإيجار، وتُستخدم للفحص السريع للعقارات المؤجرة بدلاً من الاكتتاب النهائي. تعريف Investopedia

استخدم هذا كمرشح أولي عندما تستكشف كيفية البدء في الاستثمار العقاري، وليس كبديل للأرقام التفصيلية عندما تقدم عرضًا.

كيف يجب على المبتدئين استخدام قاعدة الـ 50% عندما يبدأون في تقييم العقارات المؤجرة؟

باختصار، تركز القاعدة على مصاريف التشغيل مثل الإدارة والصيانة والضرائب والتأمين، وتستثني صراحةً دفعات الرهن العقاري والنفقات الرأسمالية الكبيرة التي يمكن أن تغير التدفق النقدي بشكل كبير. نظرة عامة على BiggerPockets

وهذا يعني أن قاعدة الـ 50% مفيدة عندما تريد تقديرًا سريعًا ومحافظًا لما إذا كان القائمة تستحق تحليلاً أعمق.

تعريف مختصر

التعريف في جملة واحدة: مصاريف التشغيل، باستثناء الرهن العقاري أو خدمة الدين، تساوي عادةً حوالي 50% من إجمالي دخل الإيجار للعقارات المؤجرة ذات الأسرة الواحدة والعقارات متعددة الأسر الصغيرة. تعريف Investopedia راجع أيضًا Landlord Studio.

متى يستشهد المستثمرون بها

يستشهد المستثمرون عادةً بقاعدة الـ 50% أثناء الفحص المبكر لمقارنة القوائم بسرعة على مستوى المحفظة قبل بناء ميزانيات تفصيلية ومفصلة. نظرة عامة على BiggerPockets

كمرشح سريع يمكن أن يقلل من عدد العقارات التي تحققها، لكنه قد يخفي أيضًا الاختلافات المحلية المهمة لاحقًا.

لماذا كيفية البدء في الاستثمار العقاري: السياق ومتى تساعد قاعدة الـ 50%

بالنسبة للمبتدئين الذين يتعلمون كيفية البدء في الاستثمار العقاري، فإن قاعدة الـ 50% هي طريق مختصر عملي يمكن أن يساعدك في فرز القوائم وتجنب إضاعة الوقت على العقارات غير المحتمل أن تولد تدفقًا نقديًا. نظرة عامة على BiggerPockets

تُستخدم القاعدة بشكل أكثر شيوعًا للمنازل ذات الأسرة الواحدة والمباني متعددة الأسر الصغيرة؛ فهي أقل ملاءمة للأصول التجارية أو المحافظ الكبيرة حيث تختلف هياكل المصاريف التفصيلية. نظرة عامة على BiggerPockets

عندما تبدأ، استخدم القاعدة لتضييق خياراتك وتحديد العقارات التي تستحق نظرة أعمق، ثم انتقل إلى تقديرات تفصيلية للاكتتاب ومراجعات المقرضين. شرح Forbes Advisor

حالات الاستخدام للمبتدئين

حالة استخدام بسيطة: أنت تفحص القوائم وتريد وضع علامة على تلك التي قد تغطي تكاليف التشغيل قبل خدمة الدين. تساعدك قاعدة الـ 50% في القيام بذلك بسرعة حتى تتمكن من تركيز وقتك. نظرة عامة على BiggerPockets

تميل إلى أن تكون أكثر فائدة عندما تقارن العديد من العقارات المماثلة في نفس السوق وتحتاج إلى قاعدة فحص متسقة.

متى تفضل الميزانية التفصيلية

يجب عليك التحول إلى الميزانيات التفصيلية عندما يجتاز العقار الفحص الأولي، عندما تكون الضرائب أو التأمين المحلي مرتفعًا بشكل غير عادي، أو عندما يكون لدى العقار صيانة مؤجلة معروفة. مسح NAR

تصبح التقديرات التفصيلية إلزامية لاكتتاب المقرض والتحليل الاستثماري المهني.

كيفية حساب واستخدام قاعدة الـ 50% للفحص السريع

الصيغة السريعة الشائعة: مصاريف التشغيل المقدرة ≈ 50% من الإيجار الإجمالي المجدول، ثم اطرح احتياطيات الشواغر والنفقات الرأسمالية لتقريب صافي الدخل التشغيلي قبل الرهن العقاري. شرح Roofstock راجع دليل Azibo.

الخطوة 1، حدد الإيجار الإجمالي المجدول للعقار. الخطوة 2، طبق 50% لتقدير مصاريف التشغيل. الخطوة 3، اطرح بدل الشواغر واحتياطي النفقات الرأسمالية للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي التقريبي قبل خدمة الدين. شرح Roofstock

هذه الخطوات مخصصة للمقارنة السريعة، لذا اجعل الحسابات بسيطة ومحافظة عندما تفحص عدة عقارات بسرعة. نظرة عامة على BiggerPockets

الصيغة خطوة بخطوة

اكتب الصيغة كالتالي: مصاريف التشغيل المقدرة = الإيجار الإجمالي المجدول × 0.50. ثم قدر صافي الدخل التشغيلي كالتالي: صافي الدخل التشغيلي ≈ الإيجار الإجمالي المجدول × 0.50 – بدل الشواغر – احتياطي النفقات الرأسمالية. شرح Roofstock

تذكر أن صافي الدخل التشغيلي هذا قبل الرهن العقاري وتكاليف التمويل؛ عامله كفحص تدفق نقدي قبل الدين فقط.

مثال مختصر عملي

إجراء المثال: احسب الإيجار الإجمالي الشهري أو السنوي، طبق تقدير المصاريف بنسبة 50%، ثم اطرح احتياطيات الشواغر والنفقات الرأسمالية لرؤية صافي الدخل التشغيلي التقريبي الذي قد يولده العقار قبل الرهن العقاري. شرح Roofstock

وهذا يعني أن قاعدة الـ 50% مفيدة عندما تريد تقديرًا سريعًا ومحافظًا لما إذا كان القائمة تستحق تحليلاً أعمق.

معايير القرار: متى تكون قاعدة الـ 50% مناسبة ومتى لا تكون كذلك

اتخذ القرار بناءً على نوع العقار والعمر والحالة ومستويات الضرائب والتأمين المحلية وكثافة الصيانة المتوقعة؛ يمكن أن تدفع هذه العوامل مصاريف التشغيل الفعلية فوق أو تحت 50%. مناقشة Investopedia

يطلب المقرضون والاكتتاب الرسمي ميزانيات مصاريف مفصلة ولا يمكنهم الاعتماد على اختصار الـ 50% لقرارات القروض. شرح Forbes Advisor

يمكن أن تكون القاعدة محافظة في الأسواق منخفضة التكلفة ومتفائلة في الأسواق مرتفعة التكلفة؛ قارن القاعدة بالمعايير المحلية قبل أن تثق بها. مسح NAR

عوامل العقار والسوق المهمة

ضع في اعتبارك حالة العقار والتجديد المتوقع وقوة سوق الإيجار وكيف تخطط لإدارة العقار لأن أسلوب الإدارة يؤثر على التكاليف. معايير IREM راجع Obie Insurance للحصول على شرح يركز على التأمين.

العقارات التي تحتاج إلى إصلاحات كبيرة أو تلك الموجودة في ولايات قضائية ذات ضرائب عالية ستكون عادةً لديها نسب مصاريف تشغيل أعلى مما تقترحه قاعدة الـ 50%.

متى تنتقل إلى التقديرات التفصيلية

انتقل إلى التقديرات المفصلة عندما تخطط لتقديم عرض، عندما يكون المقرض متورطًا، أو عندما يكون لدى العقار تكاليف خاصة معروفة مثل تأمين الفيضانات أو الإصلاحات المتكررة. شرح Forbes Advisor

احصل على عروض أسعار وبيانات المصاريف الأخيرة في تلك المرحلة حتى يعكس الاكتتاب الخاص بك الواقع المحلي، وليس قاعدة عملية.

قائمة مرجعية عملية لمصاريف التشغيل لتحسين التقديرات

لتحسين قاعدة الـ 50%، قم ببناء قائمة مرجعية قصيرة تقسم تكاليف التشغيل إلى بنود: إدارة العقارات، الصيانة والإصلاحات، ضرائب الممتلكات، التأمين، المرافق، تكاليف التجديد، واحتياطي النفقات الرأسمالية. معايير IREM

استخدم بيانات المصاريف المحلية المماثلة وعروض أسعار الإدارة لاستبدال أي افتراضات شاملة قمت بها في الفحص. نظرة عامة على BiggerPockets

عندما تنتقل من الفحص إلى الاكتتاب، قم بتضمين احتياطيات للنفقات الرأسمالية وبدل شواغر صريح بدلاً من طي هذه في حاوية واحدة بنسبة 50%. شرح Roofstock

البنود التي يجب إضافتها أو التحقق منها

بنود القائمة المرجعية التي يجب تضمينها: رسوم إدارة العقارات، الصيانة الروتينية، إصلاحات التجديد لمرة واحدة، ضرائب الممتلكات، التأمين، المرافق التي تدفعها، واحتياطي النفقات الرأسمالية للأسطح أو أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء أو الأجهزة. معايير IREM

لكل بند احصل على فواتير حديثة أو تقديرات سوق مماثلة حتى يعكس الاكتتاب الخاص بك محركات التكلفة الفعلية.

كيفية بناء المعايير المحلية

اسأل مديري العقارات المحليين عن نسب المصاريف النموذجية واطلب سجلات المصاريف الأخيرة للعقارات المماثلة؛ استخدم تقارير الصناعة كفحص متقاطع. معايير IREM

حيث تغيرت سلاسل التوريد أو تكاليف العمالة مؤخرًا، اضبط الاحتياطيات للأعلى حتى تتمكن من تأكيد تقديرات أقل بعروض أسعار محلية.

الأخطاء والمزالق الشائعة عند استخدام قاعدة الـ 50%

خطأ متكرر هو طي الرهن العقاري أو خدمة الدين في تقدير التشغيل بنسبة 50%؛ يخلط ذلك بين أداء التشغيل وخيارات التمويل ويعطي صورة مضللة للتدفق النقدي. تعريف Investopedia

مزلق شائع آخر هو تجاهل البنود المحلية مرتفعة التكلفة مثل ضرائب الممتلكات أو التقييمات الخاصة أو تأمين الفيضانات التي يمكن أن تدفع نسبة المصاريف الحقيقية أعلى بكثير من 50%. مسح NAR

الاعتماد على القاعدة دون متابعة يمكن أن ينتج نتائج إيجابية كاذبة، لذا قم دائمًا بجدولة مراجعة تفصيلية لأي عقار يجتاز الفحص. نظرة عامة على BiggerPockets

ما يتجاهله المبتدئون غالبًا

غالبًا ما يقلل المستثمرون الجدد من تكاليف التجديد والشواغر أو ينسون إضافة احتياطي نفقات رأسمالية ذي معنى للعقارات الأقدم. معايير IREM

يمكن أن تحول هذه البنود فحصًا مربحًا ظاهريًا إلى عقار يحتاج إلى مزيد من العمل أو سعر شراء أقل لتبرير الشراء.

كيفية تجنب النتائج الإيجابية الكاذبة

تجنب النتائج الإيجابية الكاذبة عن طريق التحقق من بيانات المصاريف الأخيرة، والحصول على تقدير من مقاول أو مفتش للإصلاحات المحتملة، ومقارنة تقدير الـ 50% بعروض أسعار المديرين المحليين. شرح Forbes Advisor

استخدم احتياطيات محافظة حتى تحصل على أرقام محلية موثوقة.

أمثلة عملية وحسابات نموذجية

إليك فحص الإيجار الشهري الشائع بقيمة 2,000 دولار: ابدأ بإيجار إجمالي قدره 2,000 دولار، حدد مصاريف التشغيل عند 50% أو 1,000 دولار، ثم اطرح بدل الشواغر واحتياطي النفقات الرأسمالية للحصول على صافي الدخل التشغيلي التقريبي قبل الرهن العقاري. مثال Roofstock

أسفل هذا الشرح البسيط نوضح كيف يمكن للتغييرات الصغيرة في الضرائب أو التأمين أو النفقات الرأسمالية أن تؤثر على النتائج وكيفية إجراء فحص حساسية سريع.

تفترض صيغة الحاسبة أن مصاريف التشغيل تساوي 50% من الإيجار الإجمالي، ثم تزيل احتياطيات الشواغر والنفقات الرأسمالية لتقدير صافي الدخل التشغيلي قبل خدمة الدين. شرح Roofstock

مثال واحد: شرح إيجار شهري قدره 2,000 دولار

الخطوة 1: الإيجار الإجمالي = 2,000 دولار. الخطوة 2: مصاريف التشغيل عند 50% = 1,000 دولار. الخطوة 3: بدل الشواغر (لنقل 5%) = 100 دولار. الخطوة 4: احتياطي النفقات الرأسمالية (لنقل 5%) = 100 دولار. صافي الدخل التشغيلي التقريبي الناتج قبل الرهن العقاري = 2,000 دولار – 1,000 دولار – 100 دولار – 100 دولار = 800 دولار. مثال Roofstock

ذلك المبلغ البالغ 800 دولار هو رقم قبل الدين يمكنك استخدامه للمقارنة مع دفعات الرهن العقاري المتوقعة بمجرد حصولك على شروط التمويل.

فحوصات الحساسية: عندما تتحول المصاريف

إذا ارتفعت ضرائب الممتلكات أو التأمين، انقل افتراض مصاريف التشغيل فوق 50% أو زد احتياطيات النفقات الرأسمالية؛ على سبيل المثال زيادة 5 نقاط في نسبة المصاريف الفعلية تقلل صافي الدخل التشغيلي بالمقدار المقابل، والذي يمكنك اختباره في الحاسبة البسيطة أعلاه. مسح NAR

تساعدك فحوصات الحساسية في معرفة ما إذا كان التغيير الصغير في الضرائب أو استبدال السقف الضروري سيجعل العقار غير جذاب قبل أن تنفق على التفتيش.

الخطوات التالية: من فحص الـ 50% إلى الاكتتاب الكامل

إذا اجتاز العقار الفحص، تحقق من سجلات المصاريف الأخيرة، اطلب عروض أسعار إدارة العقارات، واحصل على تقديرات من مقاول أو مفتش للمشاكل المعروفة قبل تقديم عرض. معايير IREM

تنقلك خطوات التحقق هذه من قاعدة عملية إلى اكتتاب قابل للدفاع عنه يمكن للمقرضين والشركاء مراجعته.

ما يجب التحقق منه قبل تقديم عرض

اطلب سجلات المصاريف للأشهر الـ 12 الماضية، قائمة الإيجار إذا كانت الوحدة مشغولة، وأي وثائق للإصلاحات أو التقييمات الأخيرة. معايير IREM

اطلب أيضًا تقديرات لإدارة العقارات وأعمال التجديد المحتملة حتى تتمكن من استبدال الافتراضات بعروض أسعار حقيقية.

من تسأل عن البيانات المحلية

تحدث إلى مديري العقارات المحليين حول معدلات المصاريف النموذجية، احصل على تقديرات من المقاولين للإصلاحات المحتملة، واستشر تقارير الصناعة للمعايير الإقليمية قبل وضع الأرقام النهائية. معايير IREM

استخدم تلك المدخلات المحلية لضبط فحص الـ 50% إلى ميزانية تشغيل خاصة بالسوق.

الملخص وقائمة مرجعية عملية للاستنتاج

قاعدة الـ 50% هي اختصار فحص محافظ يقدر مصاريف التشغيل بحوالي نصف إجمالي دخل الإيجار، باستثناء الرهن العقاري والنفقات الرأسمالية الكبيرة. تعريف Investopedia

استخدمها لفرز القوائم بسرعة، ثم تحقق من البنود التفصيلية والمعايير المحلية قبل تقديم العروض. نظرة عامة على BiggerPockets

ملخص من ثلاثة أسطر

الأول: القاعدة هي فحص سريع لمصاريف التشغيل. الثاني: تستثني الرهن العقاري والنفقات الرأسمالية. الثالث: تابع بفحوصات تفصيلية محلية قبل الاكتتاب. شرح Roofstock

قائمة مرجعية قابلة للنسخ

خطوات الفحص السريع للنسخ: 1) لاحظ الإيجار الإجمالي، 2) طبق 50% لمصاريف التشغيل، 3) اطرح احتياطيات الشواغر والنفقات الرأسمالية، 4) اطلب بيانات المصاريف الأخيرة وعروض أسعار المديرين، 5) قم بإجراء فحوصات الحساسية على الضرائب والنفقات الرأسمالية. معايير IREM

عامل قاعدة الـ 50% كنقطة بداية تساعدك على تركيز وقتك حيث يهم أكثر.

ماذا تتضمن قاعدة الـ 50% بالضبط وماذا تستثني؟ هل قاعدة الـ 50% دقيقة لكل سوق؟ متى يجب أن أتوقف عن استخدام قاعدة الـ 50% وأبني ميزانية تفصيلية؟ قاعدة الـ 50% مفيدة للفحص في المراحل المبكرة لأنها تبقي الحسابات بسيطة وتساعدك على تحديد الأولويات للوقت. استخدمها لتضييق الخيارات، ثم استبدل الافتراضات الشاملة بسجلات المصاريف الأخيرة وعروض أسعار المديرين وتقديرات التفتيش قبل تقديم العروض.
عامل القاعدة كاختصار محافظ وحافز للتحقق من التكاليف المحلية بدلاً من إجابة نهائية.

المراجع

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/