Municipios desaprovechan el potencial recaudatorio de los impuestos a la propiedad: CIEP

El Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) tiene el potencial de fortalecer los ingresos municipales y ser redistribuido a través del gasto público, en programas de acceso a la vivienda y ordenamiento territorial, pero junto al Predial está siendo subutilizado por las tesorerías locales, de acuerdo con el Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP).

Los municipios en el país tienen la facultad de obtener ingresos propios, entre otros instrumentos, con los impuestos a la propiedad. Por un lado, el Predial grava la propiedad de un inmueble; mientras que el ISAI, también conocido como transmisión de dominio o transmisión patrimonial, es el impuesto que pagan las personas cuando adquieren una propiedad.

En el 2024 se recaudaron 87,611 millones de pesos por impuestos a la propiedad, de los cuales 53,958 millones fueron por Predial y 33,653 millones de pesos por ISAI.

En su conjunto, representaron 77.2 % de los recursos recaudados por impuestos y 46.5 % de los ingresos propios de los gobiernos municipales. Esto equivale a 0.2% de Producto Interno Bruto (PIB) del país, aunque el Banco Mundial calcula que los impuestos a la propiedad tienen un potencial de recaudación de hasta 3% del PIB en países de Latinoamérica y el Caribe.

Gravar la riqueza

El ISAI “tiene una alta relevancia porque grava uno de los principales indicadores de acumulación de riqueza: la adquisición, o en muchos casos, la acaparación de bienes inmuebles”, señala un informe de Política Colectiva y el Indesig.

En México la posesión de inmuebles secundarios, como casas de vacaciones o inversión, se refleja, principalmente, en los grupos de mayores ingresos, para el percentil más alto, representa alrededor de 40% de su patrimonio total.

La transformación de la vivienda en un activo de inversión está agravando la desigualdad, actuando como catalizador en procesos de “gentrificación y desplazamiento de la población, que no puede adquirir una vivienda, a las periferias o a zonas con poco acceso a servicios públicos de calidad”, señala el CIEP.

Entre el 2020 y el primer trimestre del 2025, el valor mediano de la vivienda pasó de 841,787 pesos a 1.20 millones, es decir, 42.2% más. “El Predial y el ISAI resultan ser instrumentos fiscales relevantes para el contexto del mercado de inmuebles, la progresividad de ambos permite que aquellos que posean o adquieran inmuebles de mayor valor, paguen más”.

Baja recaudación

Para el 2024 los municipios que más recaudaron por Predial e ISAI fueron Zapopan, con 3,789 millones de pesos; Querétaro, con 3,620 millones; y Guadalajara, con 2,885 millones de pesos. Es decir, hay una disparidad entre aquellos que tienen una población alta y/o son capitales estatales y el resto.

En el 2023, 74.9% de los recursos que ingresaron a los municipios fue vía transferencias federales. La baja recaudación se debe en gran medida a deficiencias administrativas como el atraso catastral; 17.7% de los municipios aún maneja sus padrones en papel.

El uso de medios electrónicos y tecnologías de información para la vinculación entre catastros actualizados y sistemas tributarios impulsaría la recaudación del Predial.

Para el ISAI se proponen tasas más altas para la compra de segundas viviendas, diferenciar el impuesto según la zona y etiquetar parte de lo recaudado a programas urbanos

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Gráfico EE