La inversión en tierras rurales sigue con señales de reactivación en la Argentina. La combinación de mayor demanda, oferta limitada y recuperación de precios dinamiza el mercado inmobiliario rural, con foco en la zona núcleo, una de las regiones más buscadas por su alta productividad y cercanía a los puertos. El interés se da en un contexto de una cosecha récord [la Bolsa de Comercio de Rosario proyectó una producción de 160 millones de toneladas] y mejores expectativas económicas.

Especialistas del sector coincidieron en que el mercado atraviesa una etapa de mayor actividad, aunque todavía con operaciones selectivas y procesos de análisis detallados por parte de los compradores. En ese marco, la escasez de campos disponibles se volvió uno de los factores que más influye en la dinámica actual. En el “triángulo de oro”, integrado por Pergamino, Salto y Rojas, los campos agrícolas rondan los US$20.000 por hectárea, una suba cercana al 10% respecto del año pasado.

Buena noticia para Milei: se viene una cosecha récord de hasta 160 millones de toneladas y un aluvión de dólares

“Hoy el mercado está con más demanda que oferta, hay mucha gente queriendo meterse en el sector agro o comprar campos, pero obviamente mucha oferta de estos campos no están a la venta y todo lo que está alrededor de esta zona son los primeros en buscar y a medida que hay menos se van alejando de esta periferia”, explicó Federico Nordheimer, director ejecutivo de la firma Nordheimer Campos y Estancias.

Según estimaciones del sector, la rentabilidad promedio del negocio agrícola se ubica actualmente entre 3% y 3,5% anual, con algunos casos que se acercan al 4%, niveles algo superiores a los registrados en años recientes y que vuelven a colocar a la tierra como una alternativa de inversión de largo plazo.

Vale recordar que en los últimos años, el mercado inmobiliario rural se caracterizó por un bajo nivel de operaciones y decisiones de inversión más cautelosas. La incertidumbre económica, la falta de crédito de largo plazo y la presión impositiva sobre el sector habían llevado a muchos propietarios a postergar ventas y a los compradores a analizar con mayor detalle cada operación. Ese escenario comenzó a cambiar de manera gradual, con más consultas y una demanda que vuelve a superar a la oferta de campos disponibles, especialmente en las zonas agrícolas de mayor productividad.

Sin embargo, los valores de la tierra muestran una recuperación gradual. Nordheimer explicó que hace apenas dos o tres años los precios en las zonas más productivas se ubicaban sensiblemente por debajo de los actuales.

“La realidad es que el valor de la tierra se ha incrementado en los últimos años. Hace dos o tres años eso estaba en 13.000 o 14.000 dólares por hectárea, cuando las cosas estaban más complicadas. En 2011 han llegado a haber operaciones de 18.000, 19.000 o hasta 20.000 dólares en esa zona, que fue el pico”, señaló.

Triángulo de oro

Hoy, los valores de referencia vuelven a acercarse a esos niveles históricos. En el “triángulo de oro”, integrado por Pergamino, Salto y Rojas, los campos agrícolas rondan los US$20.000 por hectárea, lo que implica una suba cercana al 10% respecto del año pasado, cuando las cotizaciones se ubicaban entre US$17.000 y US$18.000.

La escasez de oferta también genera un mercado con dinámicas particulares. “En esta zona es difícil que haya campos a la venta, entonces cuando entra un campo se maneja mucho en circuito fuera de mercado, con clientes directos, sin publicar. Cuando aparece un campo, las inmobiliarias solemos llamar a clientes que sabemos que están interesados y se logra realizar rápido. Son como un cheque al portador para los clientes”, explicó Nordheimer.

Desde otras firmas especializadas también observan una mayor actividad en el mercado de tierras, aunque con compradores que avanzan con cautela y precios que empiezan a mostrar ajustes. “El mercado muestra una mayor actividad, aunque las operaciones de compraventa se están concretando con precios ajustados, en promedio, más de un 16% por encima de los valores que se manejaban anteriormente”, señaló Agustín De Elizalde, de Elizalde Garrahan & Cía.

Según el especialista, la mayor parte de la demanda proviene actualmente del propio sector productivo. “Los campos agrícolas son hoy los más demandados y, al mismo tiempo, la oferta es escasa. Las operaciones se realizan con tranquilidad, sin apuro y con procesos de análisis más cuidadosos por parte de los compradores”, explicó.

En cuanto al perfil de quienes impulsan el mercado remarcó que predominan los productores que buscan ampliar su escala operativa. “La tierra sigue siendo un bien escaso y un tradicional refugio de capital. Hoy se observa principalmente a productores que buscan expandirse, comprando campos vecinos o cercanos a sus establecimientos para ganar escala y eficiencia operativa. También hay muchas consultas de inversores, aunque en muchos casos todavía se mantienen expectantes y no terminan de tomar la decisión de compra”, indicó.

A su vez, agregó que los inversores extranjeros siguen con atención la evolución de la Ley de Tierras, a la espera de eventuales modificaciones que flexibilicen las restricciones actuales. Vale recordar que el gobierno de Javier Milei derogó, mediante el DNU 70/2023, la Ley de Tierras que limitaba la compra de campos por extranjeros. Aunque una Cámara Federal de La Plata declaró la inconstitucionalidad de esta derogación, el tema sigue en debate con el Ejecutivo, que busca su liberación definitiva para fomentar inversiones.

Señaló que influye el clima de expectativa que generó el cambio político y el impulso de las ideas económicas del Gobierno, que despertaron cierto entusiasmo en sectores productivos e inversores. “Hoy los US$20.000 por hectárea parecen ser el techo del mercado, y solo se alcanzan en campos agrícolas muy buenos y bien ubicados. Para que los precios puedan escalar nuevamente, sería necesario reducir las retenciones y generar acceso al crédito productivo con tasas razonables y plazos largos”, afirmó.