フィリピンのモールの再発明

Jomarc Angelo M. Corpuz著、特集・コンテンツライター

国の経済の70%以上が家計消費によって生み出されているため、多くの人々はフィリピンを消費主導型経済と見なしています。この事実は、国内に存在する約1,000のモールによって拡大されており、フィリピン人がリラックスするために行う、そして生活に欠かせないものとしてのショッピングや外食への敬意を示しています。数十年にわたり、フィリピンのモールは建設された地域の進歩の象徴であり、同時に社会的ハブとして、また国の灼熱の暑さからの避難所として機能してきました。

しかし、かつて主にデパート、ファッションブティック、フードコートによって定義されていたこれらの従来型モールは、開発業者によって多機能商業ハブに徐々に置き換えられています。

「従来型モールは主に小売またはショッピング主導で、スーパーマーケットやデパートを中心に、ファッションコンセプトといくつかの飲食(F&B)店舗や専門店があります。また、通常は閉鎖的なボックス型の形式です」と、Rockwell Land Corp.の小売開発担当副社長Christine T. CoqueiroはBusinessWorldへの電子メールで述べました。「一方、多機能商業ハブは、仕事と遊びを融合させるというアイデアを強調しています。これらは、ショッピング、食事、生活、仕事を織り交ぜた開発です。その目標は、顧客にユニークな体験を提供することです。」

パンデミックがこの発展を加速させたにもかかわらず、専門家はこの現象が起こることを予測していました。フィリピンのモールに関するデータはこの分野では乏しいものの、金融サービス会社UBS Globalによると、米国の小売業者は2028年までに最大80,000店舗を閉鎖すると予想されています。さらに懸念されるのは、Capital One Shopping Researchのデータが、今後10年間で大型ショッピングモールの最大87%が閉鎖されると予測していることです。

この傾向には複数の要因が考えられますが、最も重要なのはオンラインショッピングの台頭です。一部の人々にとって、オンラインショッピングは従来型モールに行くよりもはるかに便利で、特に見つけにくい特定の商品を探している場合はそうです。何時間もモール内を歩き回って探すのではなく、オンラインストアを通じて類似の商品を見つける方が通常は簡単で、ガソリン代をかけたり、大勢の人混みをナビゲートしたりする手間もありません。

オンラインショッピングは、従来型モールの社交的な機能もゆっくりと統合しています。友人や家族が従来型モールで会い、フードコートを訪れ、一緒に映画を見ることができるのは事実です。しかし、若い世代がソーシャルメディアやオンラインゲームを通じてつながることを好むため、モールは社交の主要な場所としてやや脇に置かれています。今日、ソーシャルメディアプラットフォームはデジタル社交の中心となり、ソーシャルセリングは人気のあるオンラインショッピング体験として登場しています。

この変化のもう一つの要因は、eコマースサイトと比較して実店舗を運営するコストが増加していることです。実店舗でビジネスを行うには、賃料、光熱費、人件費、日々のメンテナンスなど、はるかに高い経費がかかります。したがって、物理的な小売スペースを運営するコストの上昇により、多くのブランドがモールを放棄し、代わりにeコマースプラットフォームへとシフトするようになっています。

これにより、モールは市場の多様なニーズを満たす商業スペースまたは複合用途開発へと自らを再定義することを余儀なくされています。

「私たちはすでに、非常に従来型のボックス型モール形式から離れ始めています」とCoqueiro氏は説明しました。「激しい競争の中で、創造的になり、他と差別化する必要があります。パンデミックがeコマースを加速させたのは事実ですが、その終わりが体験主導型のショッピングコンセプトを推進したのです。これにより、より多くの多機能商業ハブが生まれました。その好例がThe Prosceniumで、オフィスビル、舞台芸術劇場、住宅ユニット、ファッションスクール、レストラン、バーが集まっています。このエリアは早朝から深夜まで活気に満ちた雰囲気を感じさせます。」

国際経済開発評議会(IEDC)が実施した調査によると、これらの要因により、モール所有者は小売環境とともに進化する戦略を追求しています。従来型モールには、成熟した市場での立地、直接的な競争の少なさ、州および地方の高速道路を含む堅牢な地域交通ネットワークへのアクセスなど、開発業者にとって魅力的な強固な基盤がまだあります。

Coqueiro氏はまた、2つのコンセプトの焦点、形式、主要業績評価指標は目的が異なるため、完全に異なると付け加えました。モールは主に収益とトラフィックに焦点を当てていますが、商業ハブはより体験主導型です。

「[複合用途開発]は、小売/飲食店舗にとって素晴らしいものです。なぜなら、オフィス従業員や住民が直接の集客対象となるため、確実な市場があるからです。そして、それは通常、所有感や帰属感があるため、小売およびエリア全体に対して強い親近感を持つ市場です。生活、仕事、遊びの3つの要素が存在することが、この形式の収益性に貢献します」と彼女は詳しく説明しました。

焦点と目的におけるこの違いは、体験主導型環境への重視の高まりを浮き彫りにし、これらのスペースが単なる取引よりもライフスタイルを優先する方法をより深く見る舞台を設定しています。

「これらのスペースが顧客にもたらすユニークなライフスタイル体験がすべてです。従来型モール形式が提供するよりも取引的な環境ではなく」とCoqueiro氏は述べました。

さらに、IEDCによる1980年以降に閉鎖された約400のモールの分析では、元の形で再開されたものは一つもないことが判明しています。代わりに、開発業者はこれらの巨大な物件を再考し、再利用することを余儀なくされています。約3分の1は改装され、包括的にテナントが入れ替えられましたが、結果はまちまちです。約18%は取り壊され、新しい小売形式に置き換えられ、最も一般的なのは大型ボックス型パワーセンターです。さらに11%は、稼働率を向上させるために他の用途と統合され、本質的に複合用途開発となりました。

「最大の課題の一つは、直接の市場が何を望んでいるかを正確に把握し、商業ハブに配置するすべての要素が繁栄し、互いに相乗効果を生み出し、エネルギッシュで魅力的な環境を創出することです」とCoqueiro氏はコメントしました。

開発業者がこれらのスペースを完全に放棄するのではなく、再構築し続ける中で、問題は従来型モールが生き残るかどうかから、ますます体験主導型の小売環境の中でどのように適応するかへと移行しています。

「従来型モールが完全に消えるとは思いません。特にフィリピンのように強いモール文化がある場所では。しかし、モールは間違いなく進化し、商業ハブが提供するのと同じ社会的環境を促進するスペースやエリアを組み込むでしょう」とCoqueiro氏は結論づけました。