FIIs de shoppings e escritórios têm novo potencial de alta em 2026, avalia Empiricus

Depois de um ano de recuperação para os fundos imobiliários (FIIs), com alta de 21% em seu principal indicador, o IFIX, as perspectivas para 2026 seguem construtivas, na avaliação de especialistas na classe de ativos.

A grande expectativa do ano é o início do ciclo de queda na taxa básica de juros, que deve sair dos atuais 15% ao ano para 12,25% até o fim de dezembro, segundo as projeções consensuais do mercado.

A queda de 2,75 pontos percentuais ainda deixaria a Selic acima dos dois dígitos, mas, historicamente, o movimento de queda funciona como catalisador para a apreciação dos FIIs – e gestores estão confiantes.

Pesquisa realizada pela área de research da Empiricus mostra que o grau de confiança dos gestores para esse mercado está em seu maior patamar desde o primeiro semestre de 2024.

Leia mais: De retrofit à gestão do espaço: escritórios se adaptam para atrair talentos, diz JLL

O analista de FIIs da Empiricus, Caio Nabuco, disse que parte do movimento de recuperação já aconteceu ao longo de 2025, mas destacou que ainda há potencial de valorização, especialmente em segmentos específicos que ainda negociam abaixo do valor patrimonial, o que pode ocasionar uma reprecificação de ativos.

“Em alguns segmentos do IFIX, como shoppings e escritórios, todos os integrantes negociam com o múltiplo preço sobre valor patrimonial (P/VP) abaixo de 1”, destacou Nabuco em relatório de perspectivas para o setor.

Reprecificação à vista?

O setor de shoppings teve o segundo melhor desempenho em 2025, abaixo apenas do logístico: a composição de FIIs de shoppings presentes no IFIX entregou um retorno médio superior a 20% no ano.

Além disso, a taxa de vacância permanece próxima às mínimas históricas, com mediana de 4,3% entre os empreendimentos do país.

Ainda assim, as cotas seguem sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, o que abre espaço para nova rodada de reprecificação, na avaliação da Empiricus.

“Em um contexto de vacância controlada, portfólios maduros e gestão ativa, os FIIs de shoppings entram em 2026 bem posicionados para capturar esse novo ciclo [de queda de juros], combinando crescimento operacional com expansão de múltiplos”, afirmou o analista.

Entre as apostas da Empiricus para o setor, o relatório destacou o Patria Malls (PMLL11), que tem 17 shoppings em seu portfólio de participações.

Diferentemente dos shoppings, o segmento de escritórios enfrenta maior ceticismo e ainda não teve seu ponto de virada, mesmo com a melhora de alguns indicadores operacionais.

Nas praças mais disputadas de São Paulo, como a Faria Lima e a JK, a taxa de vacância opera abaixo de 10%, sustentada por demanda estruturalmente elevada.

A consequência foi o que o mercado chama de “fly to cost”: locatários buscaram regiões mais atrativas em preço, beneficiando locações corporativas próximas à Faria Lima.

Segundo dados da Buildings, a região da Chucri Zaidan teve queda de vacância de 22,2% para 17,7% nos últimos 12 meses, enquanto a Chácara Santo Antônio registrou redução de 48,4% para 33,6%.

Apesar dos avanços, os FIIs de lajes corporativas seguem negociados com descontos patrimoniais considerados expressivos. Para a Empiricus, esse desconto não reflete adequadamente a melhora observada nos indicadores operacionais.

Leia também: Tenda vê casas pré-fabricadas como um ‘extra’ ao negócio. Falta convencer o investidor

Além disso, os imóveis do setor estão gerando retornos (taxa de capitalização) elevados em relação ao preço atual das cotas — uma distorção que tende a se corrigir à medida que o mercado reconhece a melhora nos fundamentos.

“Entendemos que o atual nível de preços oferece um ponto de entrada interessante. Com a continuidade da tendência de retorno ao trabalho presencial, o setor reúne condições para se destacar em 2026, tanto pela compressão das taxas de capitalização quanto pela reprecificação dos ativos em direção a patamares mais próximos de seus valores patrimoniais”, segundo o relatório.

Os analistas ressalvam, contudo, que é preciso cautela na seleção. Alguns fundos carregam riscos relevantes, como alto nível de endividamento e ausência de estratégias com diversificação e qualidade adequadas.

Leia também

Iguatemi colhe frutos de otimização de portfólio e vê ganhos adicionais, diz CFO

Oferta de imóveis de luxo reduz preço de aluguéis e desafia lógica do mercado nos EUA